Taxation des plus-values lors de ventes de biens immobiliers en France pour un Français hors zone européenne

Question orale de Madame Claire-Marie JADOT, membre élu de la circonscription électorale de Toronto

QUESTION

Lorsqu’un Français de l’étranger résidant au Canada dispose d’un bien immobilier en France, le taux de prélèvement est fixé à un tiers (33 1/3%) sur la plus value du dit bien, alors que s’il résidait dans la Communauté européenne le taux d’imposition ne serait que de 16%.
Pourquoi les Français de l’étranger (hors zone européenne) sont-ils traités différemment ? Et comment pourrait-on pallier cette apparente injustice ?
Par ailleurs, je vous signale qu’en dépit des accords bilatéraux entre la France et le Canada, les autorités fiscales canadiennes ne prennent pas en compte l’exonération totale de la plus value après 15 ans de détention. Pourquoi ? Ce sujet pourrait-il être abordé à l’occasion des rencontres bilatérales portant sur les questions de fiscalité entre la France et le Canada ?

REPONSE

Madame Marie-Claire JADOT, membre élu de la circonscription électorale de Toronto, s’interroge sur la justification de la différence de traitement fiscal des plus-values immobilières réalisées en France par des Français non résidents, selon que ces derniers résident dans la Communauté européenne (taxation à 16%) ou dans des Etats tiers, au cas particulier au Canada (taxation à 33 1/3%), et sur les moyens mis en œuvre pour pallier cette différence de situation. En outre, elle souligne que les autorités canadiennes ne prennent pas en compte, pour l’application des accords bilatéraux, l’exonération des plus-values immobilières sur cessions de biens détenus depuis plus de 15 ans prévue par le droit interne français.

Cette question écrite appelle les éléments de réponse suivants.

Imposition en France des plus-values immobilières réalisées par un Français résident au Canada

I.1. Le cadre juridique interne et conventionnel

L’article 244 bis A du code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values de cession de biens immobiliers situés en France, réalisées par des personnes physiques qui ne sont pas domiciliées fiscalement en France, sont soumises à un prélèvement de 33 1/3 % [1] , hormis des cas d’exonération expressément prévues par la loi et sous réserve des conventions internationales.

Toutefois, ce prélèvement est ramené à un taux de 16% pour les plus-values immobilières réalisées en France par des résidents d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales* [2] .

La Convention fiscale franco-canadienne du 2 mai 1975, modifiée par les avenants des 16 janvier 1987 et 30 novembre 1995, prévoit que les plus-values immobilières sont imposables dans l’Etat de situation du bien immobilier cédé (article 13 § 1 a), soit au cas particulier en France.

Par ailleurs, la clause de non-discrimination de la convention susvisée ne s’oppose pas à une différence de traitement fiscal des plus-values immobilières réalisées en France selon que le cédant réside en France ou au Canada.
mouvements de capitaux à destination ou en provenance de pays tiers lorsqu’ils impliquent des investissements directs, y compris des investissements immobiliers, l’établissement, la prestation de services financiers ou l’admission de titres sur les marchés des capitaux » [3]

Or, dans sa version applicable au 31/12/1993, le texte de l’article 244 bis A du CGI prévoyait l’application d’un prélèvement de 33 1/3 % sur les cessions de biens ou droits immobiliers détenus en France par des non-résidents. Le principe d’une taxation au taux de 33 1/3% qui figure dans la législation actuelle est donc similaire à la législation en vigueur au 31/12/1993.

Les dispositions instaurant un taux réduit de 16% pour les résidents de la Communauté européenne et de l’Espace économique européen dont l’Etat de résidence est lié à la France par une convention fiscale suppriment un obstacle à l’exercice des libertés communautaires mais ne modifient pas en substance la législation antérieure.

Dès lors, conformément à la jurisprudence de la CJCE, la clause de l’article 57 § 1 du traité CE autorise, au cas d’espèce, une différence de traitement des plus-values immobilières selon que le cédant de nationalité française est résident de la Communauté européenne ou non.

Cela étant, des mesures particulières ont été mises en œuvre en droit interne pour faciliter la mobilité professionnelle des Français expatriés.

I.3. Mesure favorable aux Français de l’étranger permettant de pallier la taxation des plus-values immobilières à taux plein

L’article 150 U du CGI prévoit au II 2° une exonération particulière pour les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’immeubles d’habitation en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale.

Cette exonération s’applique, dans la limite, par contribuable, des deux premières cessions, à la double condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession, et qu’il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. En outre, la seconde cession bénéficie de ces dispositions à la double condition que le contribuable ne dispose pas d’une autre propriété en France au jour de cette cession et qu’elle intervienne au moins cinq ans après la première [4] .

Cette exonération a été mise en place afin de tenir compte de la situation particulière des non résidents et en particulier des Français expatriés. En effet, ces derniers qui cédaient après leur départ à l’étranger leur ancienne habitation en France ne pouvaient pas prétendre au bénéfice de l’exonération des plus-values de cession de l’habitation principale dès lors qu’ils n’occupaient plus ce logement au jour de la cession. Cette mesure favorable, qui résulte des travaux de concertation menés à cette fin en 2004 en concertation avec l’Association des Français de l’Etranger, a donc été instituée afin de ne pas freiner la mobilité professionnelle des Français à l’étranger.

Les Français résidents du Canada sont donc susceptibles de bénéficier de cette exonération qui permet de pallier de manière substantielle la taxation des plus-values au taux de 33 1/3 % dont ils sont, en principe, redevables.

Possibilité pour les autorités canadiennes de prélever l’impôt en l’absence d’imposition en France des plus-values immobilières réalisées sur les biens détenus depuis plus de 15 ans.

Aux termes de l’article 13 § 1 a) de la convention fiscale franco-canadienne, les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. L’imposition n’étant pas exclusive dans ce dernier Etat, l’Etat de résidence du cédant est également fondé à imposer lesdits gains lors de la cession.

L’article 23 § 1 a) de la convention précitée relatif à l’élimination de la double imposition précise, en ce qui concerne le Canada, que l’impôt français dû conformément à la législation française et à la présente convention à raison de bénéfices, revenus ou gains provenant de France est déduit de tout impôt canadien dû à raison des mêmes bénéfices, revenus ou gains.

Il résulte des dispositions précitées, que le Canada impose le cédant résidant sur son territoire, en application de son droit interne. Il déduit ensuite de la cotisation d’impôt canadien l’impôt collecté en France. Lorsqu’aucun impôt sur les plus-values immobilières réalisées n’est prélevé à la source en France en raison d’une exonération de droit interne, aucune déduction correspondante ne peut être opérée au Canada.

La convention a pour objet exclusif d’éliminer les doubles impositions qui pourraient résulter de l’application concurrente du droit fiscal interne des Etats contractants. En l’absence de double imposition, le mécanisme conventionnel d’élimination de la double imposition n’a pas lieu de s’appliquer.

Cette disposition est donc conforme à notre pratique conventionnelle qui doit notamment préserver la souveraineté du Canada aux fins de prélever l’impôt sur son territoire.

ORIGINE DE LA REPONSE : CONVENTIONS ET ENTRAIDE JUDICIAIRE

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